Tienes una inundación o una caldera rota, un desperfecto eléctrico, etc. y no sabes Quién debe pagar ?.
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Pero debes tener claro la tipología del desperfecto y lo que te dice la ley. En GARFINCAS podemos asesorarte en este aspecto ante cualquier duda.
Un grifo abierto, un portazo, un atasco, una baldosa rota… Estos pequeños desperfectos son tan comunes y habituales como los pequeños enfrentamientos que se producen entre inquilino y propietario. No importa el bando. En caso de rotura o avería de alguno de los elementos de la vivienda, ¿quién asume el coste de la reparación? La casuística es prácticamente ilimitada y, en muchos casos, el desafío radica en determinar dónde termina ‘la conservación’, dónde empieza el ‘deterioro’ y dónde el ‘uso inadecuado’.
La premisa sobre la que partimos es clara y se recoge en forma de Ley. En concreto, en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde el Artículo 21 referido a la Conservación de la vivienda indica que “el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. No obstante, hecha la ley, hecha ‘la trampa’, pues esta también contempla ‘la excepción’: “salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario”. Es decir, conservar no es lo mismo que reparar.
En segundo lugar, la misma ley recoge que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario. También que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida (a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya) y responsable del deterioro causado por las personas que hay en la vivienda. Para arrojar un poco más de luz, además de la ley contamos con un elemento que, ante la duda, manda: el contrato. Como indica OCU, lo que pone ahí es lo que cuenta.
Está claro que las reparaciones por conservación que garanticen la habitabilidad corren a cargo del arrendador, pero ¿Cuáles son aquellas en las que el uso del arrendatario le obliga a costear dicho elemento? Hay algunos elementos que generan debate. Por ejemplo, ¿Quién debe costear la reparación de una caldera, una tubería o una persiana, que ya acumulan un uso anterior al del inquilino actual?
El matiz es el origen de la mayor parte de los enfrentamientos y desencuentros entre inquilinos y propietarios, especialmente cuando el contrato finaliza y la devolución de la fianza entra en juego.Tal y como indican desde Mundo Jurídico, el propietario no asume las reparaciones que “no son consideradas indispensables para que la vivienda o local de negocio siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir de vivienda al inquilino”.
Es decir, en líneas generales el propietario se hará cargo de los desperfectos en tuberías, techos, suelos o paredes; mientras que no asumirá los costes de lo que no forme parte de la estructura de la vivienda como persianas, cerraduras, pintura de puertas, cisternas y grifos. Elementos que, en definitiva se consideran de uso diario.
Costes asumidos por el propietario vs. por el inquilino
El propietario se hará cargo de desperfectos
en tuberías, techos, suelos y paredes y no
asumirá el coste de persianas, cerraduras,
pintura de puertas, cisternas y grifos
Una de las dudas que más quebraderos de cabeza produce en las comunidades de vecinos es el reparto de los gastos cuando se realiza en función de la superficie de cada propiedad.
Estas complicaciones surgen cuando no se tienen claros conceptos tales como la superficie privativa, zonas comunitarias o coeficientes escriturados.
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